Formalização de Contratos Imobiliários

Resumo: Reinaldo Wolff

1. O que o gestor imobiliário deve ter em mente quando irá formalizar um contrato imobiliário?

O destino do contrato, o registro imobiliário. Por isso em primeiro lugar deve ter a clareza da negociação quanto a procedência do imóvel, a capacidade civil das partes quanto a aptidão para contratar e os requisitos previstos no art. 176 parágrafo III, da lei 6015/73, Lei de Registros Públicos. Devendo ainda constar nome, nacionalidade, estado civil, número dos documentos de identificação, do CPF ou CNPJ e do domicílio. A manifestação da vontade de firmar o contrato é formada com assinatura no mesmo, esta deverá ser livre, ou seja, sem vícios de consentimento, como: erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo, ou fraude. Assim se faz necessário que se tenha absoluta transparência no ato contratual para se evitar que este seja desfeito mediante ação judicial, pelos motivos acima citados. Por isto, as firmas (= assinaturas) dos contratantes deverão ser feitas por autenticidade nos contratos particulares (ato no qual se requer a presença de quem assina). E este deverá ter duas testemunhas, na presença de um notário, para fins de registro. Excluem-se os incapazes e os parcialmente incapazes, os enfermos mentais. Cegos e surdos somente quando acompanhados de tutores ou curadores legais. Os documentos acima deverão ainda ser acompanhados de certidões negativas de gravames do imóvel e das partes envolvidas. Tais como protesto ou processos.

2. Descreva quais são os requisitos de um registro imobiliário que devem constar no contrato apresentado para registro.

Além dos itens mencionados na resposta da questão nº 1, ainda deverão ter: a escritura pública, documento que é dotado de fé pública, esta deverá ser redigida em português, com data e local de realização, reconhecimento por autenticidade das firmas (assinaturas), reconhecimento de identidade e capacidade das partes, manifestação de vontade.

Certidões que a lei exige para se registrar um contrato imobiliário.

Quanto à imóveis urbano:

a) Certidões de matrícula de ações reais e de ônus reais.

b) Certidões negativas de débitos de tributos municipais incidentes.

c) Certidão negativa de débito com o condomínio quando for condomínio sobre bem imóvel.

d) Certidão da Justiça do Trabalho.

e) Justiça Federal e Estadual.

f) Certidão negativa de protestos de títulos.

g) Declarações que nada deve a receita federal e ao instituto nacional de seguridade social (INSS).

Quanto à imóveis rurais, além dos já mencionados, ainda temos:

a) Certidão negativa de imposto territorial rural (ITR).

b) Certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR) é obtido no instituto nacional de colonização de reforma agrária (INCRA). 

3. Diferencie alguns dos gravames que podem recair sobre imóveis (penhora, arresto e sequestro).

a) Penhora: É a constituição judicial imposta sobre um bem com a finalidade de dar garantia quanto à divida cobrada judicialmente permitindo que o contrato tenha efetividade do processo. Para que isto se torne possível, tem esta que estar registrada junto à matrícula do imóvel no RGI (Cartório de Registro de Imóveis). Alertando através de gravame, que a penhora para ser oponível a terceiros, no caso o adquirente poderá perdê-lo para o credor se a dívida não for quitada. O alienante poderá levar a penhora para ser leiloada.

Obs.: Só se faz exceção à isto se a penhora não for registrada. Este caso, o credor terá que provar que o adquirente não sabia da existência da penhora.

b) Arresto: Trata-se de uma medida judicial de forma cautelar que visa arrecadar bens de um devedor para que possam fazer frente a uma demanda judicial, evitando-se que o devedor desfaça-se do seu patrimônio ou até que o dilapide. Evitando-se quanto a isto que a ação perca o poder coercitivo no sentido de esvaziar o processo na manutenção de sua efetividade quanto a um possível pagamento, para que não haja a falta de bens do devedor e para a satisfação de um crédito em ação judicial.

c) Sequestro: Este tem semelhança com o arresto. Diferencia-se quanto ao aspecto de que este vai envolver um bem específico de um litígio. Porém tem também o sentido de existir na garantia e satisfação de um crédito em uma ação judicial.

4. Pode um contrato imobiliário conter uma cláusula suspensiva? Em caso afirmativo, pode este contrato ser registrado no Registro de Imóveis?

Quando há a condição suspensiva esta não permite a aquisição do direito quanto ao negócio realizado. Pelo fato do registro de imóveis ser incompatível com tal registro.

Observação importante: Se no contrato há a cláusula suspensiva não terá surgido direito. Assim sendo, caso o registrado fosse admitido não geraria eficácia alguma. Só após a parte vendedora ter sido satisfeita na obrigação pelo adquirente é que gerará o contrato e o direito da transcrição do bem imóvel.